Pon a prueba los supuestos detrás de una renta antes de confiar en los números

Toda hoja de cálculo de una renta termina en un número, y el número siempre se ve sólido. No lo es. Es el resultado de siete u ocho suposiciones apiladas una sobre otra, y si dos de ellas son optimistas, la respuesta de abajo es ficción con un signo de pesos enfrente. Antes de confiar en una proyección, sube por la hoja e interroga cada línea que escribió una persona en lugar de haberla sacado de un documento.

Yo he corrido estas proyecciones para mis propias compras desde 2005. Las hojas de cálculo que me dolieron nunca estuvieron mal abajo. Estaban mal cuatro renglones arriba, en una celda que nadie cuestionó.

Las líneas que son suposiciones

Empieza por marcar qué números salieron de un documento y cuáles salieron de una persona. El precio de compra es un hecho una vez que tienes una oferta aceptada. La cuota de estrata de hoy está en el Form B. El impuesto predial está en un aviso. Casi todo lo demás es un supuesto.

La renta es un supuesto, incluso con un inquilino adentro, porque en realidad es un supuesto sobre la renta que puedes conseguir en la rotación bajo la Residential Tenancy Act, no la renta que se está pagando ahora. La vacancia es un supuesto. El costo de rotación es un supuesto, y muchas veces uno invisible, porque muchas proyecciones ni siquiera tienen una línea para él. Reparaciones y mantenimiento es un supuesto. Los aumentos futuros de la cuota de estrata y la posibilidad de una cuota extraordinaria son supuestos. La tasa en la renovación es un supuesto. La administración de la propiedad, si todavía no contratas a nadie, es un supuesto. Y tu propio tiempo, que normalmente no aparece en ningún lado, es el supuesto que se queda fuera por completo.

Prueba cada uno por separado

Tómalos de uno en uno y pregunta qué tiene que ser cierto.

Renta: ¿en cuánto se renta realmente esta unidad exacta, en este edificio, en esta condición, ahora mismo? No el edificio de al lado con electrodomésticos nuevos. Pregunta qué le pasa a tu número si la unidad se renta en menos de lo que escribiste y tarda más en llenarse.

Vacancia: una proyección normalmente modela la vacancia como una reducción anual pareja. La realidad es una unidad vacía durante varias semanas entre inquilinos, todo de golpe, en un mes en el que además pagaste por pintarla. Modélala como un evento, no como un raspón parejo.

Rotación: cada cambio de inquilino cuesta limpieza, pintura, reparaciones chicas, publicidad y tu tiempo, y el costo cae de una sola vez. Después pregúntate cada cuánto esperas rotación, y sé honesto en que una unidad que atrae inquilinos de estancia corta rota más.

Reparaciones: un edificio viejo cuesta más que uno nuevo, y los costos no están parejamente repartidos. Los techos, los calentadores de agua y los electrodomésticos no fallan en un calendario que le quede bien a tu proyección.

Cuotas de estrata y cuotas extraordinarias: lee el depreciation report y el saldo del contingency reserve fund, y lee las actas. Un edificio con trabajo mayor por venir y una reserva delgada te está diciendo qué van a hacer tus cuotas. Eso es lo más cercano a un hecho sobre el futuro que vas a conseguir.

La tasa en la renovación: tu hipoteca se renueva, y la proyección tiene que sobrevivir una tasa que tú no elegiste. Córrela con una tasa considerablemente más alta que la de hoy. Si no aguanta, esa es la respuesta.

Tu propio tiempo: ponle valor a las horas. Si la propiedad solo funciona porque tú haces el trabajo gratis, entonces compraste un empleo, y deberías decidir si lo quieres.

El que falla más seguido

En mi experiencia, la línea que rompe una proyección no es la renta. Los compradores normalmente cuidan la renta porque saben que es el encabezado. La línea que la rompe es reparaciones y rotación, porque se modelan como una cifra anual chica y pareja, y llegan como un golpe grande, muchas veces en el mismo año, muchas veces cuando la unidad además está vacía.

La segunda falla más común es una cuota extraordinaria en un edificio que el comprador nunca estudió. Esa sí se puede evitar. Los documentos estuvieron disponibles durante el periodo de condiciones y nadie los leyó bien.

Cómo pongo yo a prueba un negocio

Armo la proyección dos veces. Una con lo que espero. Otra con un año malo pero completamente plausible: la renta entra más baja, la unidad se queda vacía un buen rato, el inquilino rota, ocurre una reparación real, y la hipoteca se renueva más alto. No una catástrofe, solo un año malo normal con todo cayendo al mismo tiempo. Los años malos normales pasan, y vienen en racimo.

Si el negocio sobrevive la segunda versión, miro la primera y sigo adelante. Si solo funciona en la primera versión, no la compro, por bueno que se vea el número optimista. Esa regla me ha costado unas cuantas propiedades que me gustaban. Nunca me ha costado una que hoy todavía quisiera tener.

Una cosa más, y la digo como un solo consejo y no como un pretexto: que un contador te revise el tratamiento fiscal y la estructura de propiedad antes de escribir la oferta. La depreciación, la deducibilidad y lo que pasa en una venta cambian el rendimiento real, y no son en lo que una hoja de cálculo que tú mismo armaste es buena. Esa parte hazla bien una vez, desde el principio.

¿Estás pensando en comprar o vender en el Valle del Fraser? Escríbeme y revisamos tus opciones.