Las amenidades del edificio que sí vas a usar, y las que solo vas a pagar

Las amenidades venden departamentos. Un gimnasio en la ficha del anuncio, una terraza en la azotea en las fotos, una suite de huéspedes mencionada en el recorrido. Esta es la parte que no sale en el folleto: cada uno de esos espacios es una línea del presupuesto operativo del edificio, y tú pagas tu parte a través de las cuotas de estrata, pises o no pises ese espacio. A la alberca no le importa que tú nades en el centro comunitario. Estás financiando la calefacción, los químicos, el mantenimiento y, con el tiempo, el reemplazo del recubrimiento.

Eso no es un argumento contra las amenidades. Es un argumento a favor de elegir un edificio cuyos espacios comunes coincidan con la forma en que de verdad vives.

Cada amenidad cuesta dinero cada mes

Un espacio común cuesta de tres maneras. Cuesta operarlo, mes tras mes: calefacción, luz, agua, limpieza, insumos, contratos de mantenimiento. Cuesta asegurarlo y supervisarlo, y las amenidades más concurridas cuestan más en ambas cosas. Y cuesta reemplazarlo, que es la parte que los propietarios olvidan, porque el reemplazo está a años de distancia y mientras tanto se supone que se financia con el contingency reserve fund.

Entre más mecánica sea la amenidad, más pesan las tres. Una alberca, un jacuzzi, un sauna y un elevador cargan con equipo, agua, química e inspecciones. Un gimnasio carga con máquinas que se desgastan y un piso que se maltrata. Un cuarto de bicicletas y un estacionamiento subterráneo simple están cerca del otro extremo: cuestan mucho menos de mantener y le sirven a casi cualquiera que tenga bici o coche.

Así que un edificio con menos espacios comunes y más sencillos suele ser un edificio con cuotas más bajas, y no es un edificio menor. Es un intercambio distinto.

Ajusta los espacios comunes a tu semana real

Mira la lista de amenidades y sé honesto sobre cuáles vas a usar más de dos veces al año.

Un gimnasio en el edificio se usa cuando ya está en tu plan del día, es decir, cuando ya entrenas y lo que te detiene es el traslado al gimnasio. Si tienes una membresía que te gusta, el gimnasio del edificio es un costo, no un beneficio. Una alberca la usan mucho las familias con niños chicos y casi nadie más. Una suite de huéspedes se gana su lugar si tienes familia que viene de fuera, y puede ahorrar más de lo que cuesta en un año de visitas. Una terraza en la azotea o un lounge valen dinero de verdad si recibes gente y tu departamento es chico, porque en la práctica te agregan un cuarto que usas una docena de veces al año.

Los cuartos de bicicletas, las bodegas, el acceso al estacionamiento subterráneo, un área de lavado de autos y un cajón preparado para coche eléctrico son los discretos. Son baratos de mantener y resuelven problemas diarios, que es lo contrario de una alberca.

Después revisa las condiciones prácticas, porque son las que deciden si una amenidad es real. Horarios de uso. Si hace falta reservar y con cuánta anticipación. Si las noches en la suite de huéspedes están limitadas y cuánto cuestan. Si se permiten niños en el gimnasio. Una amenidad que solo puedes usar entre ciertas horas y ciertos días es una amenidad más chica de lo que sugiere el anuncio.

Lo que las minutas te dicen de los espacios comunes

Las minutas son donde las amenidades dejan de ser una característica y se vuelven un hecho. Lee por lo menos dos años de minutas del strata council y de las asambleas generales, y léelas específicamente buscando los espacios comunes.

Busca cierres y cuánto duraron. Una alberca que lleva meses fuera de servicio, un elevador descompuesto una y otra vez, un gimnasio cerrado por reparación de piso: eso son problemas de mantenimiento, y suelen repetirse. Busca reparaciones y cotizaciones, y cualquier reporte de ingeniería sobre una amenidad. Busca discusiones, porque muestran la cultura del edificio. Pleitos por el ruido en la azotea, por quién está reservando la suite de huéspedes, por fumar en el patio, por las bicis en el pasillo porque el cuarto de bicicletas está lleno. Busca horarios restringidos que se impusieron después de quejas, y una amenidad que se cerró y nunca volvió a abrir.

Y busca la señal contraria: un espacio de amenidad convertido en otra cosa, o una propuesta para cerrar uno y controlar costos. Ese voto te dice exactamente qué sienten los propietarios respecto a pagarlo.

Cómo juzgo yo los espacios comunes de un edificio

Primero sumo las amenidades como un costo mensual y luego como un beneficio, y después le pido al comprador que nombre las que va a usar en un mes normal. Normalmente la respuesta honesta es una o dos. Si un edificio está cobrando por una alberca, un spa, un salón de fiestas y una sala de cine, y mi comprador va a usar el elevador y el cuarto de bicicletas, ahí hay un desajuste, y es un desajuste que paga cada mes que es dueño del departamento.

También miro si las amenidades le quedan a los propietarios del edificio, no solo a mi comprador. Las amenidades que usa la gente que vive ahí se mantienen y se defienden. Las que nadie usa se posponen, luego se cierran, y el espacio se queda ahí costando dinero.

El edificio que quiero para un cliente es aquel donde los espacios comunes resuelven un problema que ese hogar de verdad tiene, y donde las minutas muestran que esos espacios se cuidan en lugar de discutirse.

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