El equipo detrás de una mudanza, y cuándo aparece cada persona

Una mudanza se ve como una sola transacción con un agente en el centro. En realidad son seis o siete personas haciendo trabajos separados sobre un mismo reloj. Casi todos los tratos que he visto salir mal salieron mal por la misma razón: al profesional correcto lo llamaron demasiado tarde para que pudiera hacer algo útil. No un mal abogado. Un buen abogado, llamado el viernes antes del cierre.

Aquí está la lista, qué hace cada asiento, y cuándo necesitan saber de ti.

El REALTOR llega primero y se queda todo el camino

El agente es la única persona de la lista que participa desde la primera conversación hasta el día de la posesión. Ese es el trabajo: encontrar o posicionar la propiedad, ponerle precio contra lo que efectivamente se ha vendido, redactar el contrato de compraventa (Contract of Purchase and Sale), negociar las condiciones y las fechas, pedir los documentos de la estrata, y perseguir a todas las demás personas de esta lista hasta que tengan lo que necesitan.

Lo que el agente necesita de ti al principio es honestidad sobre tus tiempos, tus finanzas y aquello en lo que no vas a ceder. Lo que el agente necesita después es una respuesta rápida. Los tratos se mueven en días, no en semanas, y un cliente que se tarda dos días en responder una pregunta sobre una fecha es la forma en que se pierde un trato.

El prestamista, y esto lo digo desde adentro de ese asiento

Soy bróker hipotecario licenciado además de agente, así que me toca ver esto desde los dos lados. El asiento del financiamiento es el que la gente contrata al final y debería contratar primero.

Antes de que veas una sola casa, un bróker o un banco debería revisar tus ingresos, tu crédito y tu enganche, y decirte cuánto puedes sostener, no solo para cuánto calificas. Un prestamista le aplica una prueba de estrés a la hipoteca, así que la cantidad que puedes pedir prestada y la cantidad que disfrutarías pagar son dos números distintos, y quieres conocer los dos antes de enamorarte de un anuncio.

Una vez que hay una oferta aceptada, el prestamista es la razón por la que existe la condición de financiamiento, y esa condición no es un trámite. El prestamista pide un avalúo, verifica tus documentos de ingresos, revisa la salud financiera de la estrata si es un condominio, y solo entonces emite un compromiso. Cada documento que te piden tarda lo que tú tardes en mandarlo. Ingresos de trabajo independiente, un enganche que viene de un regalo, un coacreditado, una renta que ya está en la mezcla: cada uno agrega pasos. Dile a tu bróker el primer día, no el día en que vence la condición.

El abogado o notario se encarga de la parte que nadie ve

En British Columbia un abogado o un notario público hace el conveyancing, la escrituración: la búsqueda de título, el estado de ajustes, el registro en el Land Title Office, la declaración del Property Transfer Tax, y el movimiento del dinero el día del cierre. Los vas a conocer una vez, cerca del final, para firmar.

Contrátalos cuando la oferta quede firme, no en la semana del cierre. Eso les da tiempo de sacar el título temprano y encontrar lo que hay que arreglar: una servidumbre vieja, un convenio sobre el uso del terreno, un gravamen que nadie declaró, un nombre escrito distinto en el título que en tu identificación. Encontrado con tres semanas de anticipación, todo eso se resuelve. Encontrado la última tarde, te mueve la fecha de cierre y a todos los que van detrás de ti en la cadena.

El inspector y el asegurador trabajan sobre un reloj que tú pones

El inspector de casas trabaja dentro del periodo de condiciones, lo que significa que la duración de ese periodo es una decisión que tomas cuando escribes la oferta. Dale muy pocos días y vas a estar eligiendo a quien esté disponible en lugar de a quien sea bueno. En el reporte, lo que importa no es la lista de deficiencias, es cuáles son estructurales, cuáles tienen que ver con agua, y cuáles son simplemente una casa siendo una casa.

El seguro es lo que la gente olvida hasta que el prestamista pide la constancia de cobertura. Algunas cosas hacen que una casa sea más difícil de asegurar: reclamos anteriores, un tanque de combustible viejo enterrado, instalación eléctrica knob and tube, un techo cerca del final de su vida. Consigue una cotización durante el periodo de condiciones. Enterarte de eso después del levantamiento de condiciones es una semana genuinamente mala.

Al contador hay que preguntarle antes de firmar, no después

Cómo se tiene el título es una decisión fiscal tanto como legal. Qué nombre va, en qué proporción, si una propiedad es residencia principal o una renta, qué pasa cuando un familiar ayuda con el enganche: esas respuestas son baratas de arreglar por anticipado y caras de deshacer después. Pregúntale a un contador antes de que se escriba el contrato. Nadie puede cambiar de forma retroactiva cómo compraste.

Cómo lo manejo yo

En una primera reunión hago dos preguntas antes de hablar de casas: quién es tu prestamista, y tienes abogado o notario. Si alguna de las dos respuestas es nadie, ese es el trabajo de la semana. Prefiero retrasar una búsqueda que empezarla sobre una suposición de lo que alguien puede comprar.

Cuando una oferta queda firme, mando el contrato al abogado o notario ese mismo día, confirmo que el prestamista tenga la lista completa de documentos, y pongo la inspección en el calendario con espacio para pedir una segunda opinión si el reporte lo amerita. Después trabajo hacia atrás desde el cierre y marco las fechas que cada persona tiene que cumplir.

Un buen equipo no es una lista más larga de personas. Es la misma lista, llamada lo bastante temprano para ser útil.

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