¿Están bajando los precios de las casas en Langley? Cómo comprobarlo tú mismo

Es la pregunta que más escucho, y la respuesta honesta es que nadie sabe hacia dónde van los precios. Ni yo, ni el banco, ni la persona en la radio. Lo que sí puedes saber es lo que hicieron los precios el mes pasado, en tu vecindario, para el tipo de vivienda que quieres comprar. Ese dato se publica, es gratuito, y la mayoría de los compradores nunca lo lee.

De dónde vienen los números reales

Langley está dentro del área del Fraser Valley Real Estate Board (FVREB). Cada mes el board publica un paquete de estadísticas construido con las ventas que realmente se cerraron en el sistema MLS®. Es lo más cercano a un registro de lo que pasó, porque se basa en transacciones y no en opiniones.

El paquete divide la región en áreas, y Langley es una de ellas. También separa los números por tipo de propiedad: casa unifamiliar, townhouse y apartamento. Esa división importa más que cualquier otra cosa en el reporte. Un mes en que los condominios se ablandan y las casas se mantienen no es un mes en que "bajaron los precios". Son dos mercados distintos haciendo dos cosas distintas.

Lee el reporte en el sitio del propio board, fvreb.bc.ca. Los titulares lo citan, pero citan la línea que les sirve para el titular.

El precio benchmark no es el precio promedio

El board publica un precio benchmark. Describe una vivienda típica de cada tipo en cada área, a partir de un modelo de las características que esas viviendas suelen tener. Existe porque el promedio es fácil de distorsionar. Si en un mes se venden unas cuantas propiedades grandes con terreno en el sur de Langley, el promedio salta, y nada cambió en tu townhouse en Willoughby.

Así que, al leer el reporte, empieza por el benchmark de tu tipo de propiedad en Langley. Luego mira cómo se movió frente al mes anterior y frente al mismo mes del año pasado. Un solo mes es ruido. El mismo mes con un año de diferencia es una comparación que al menos toma en cuenta la temporada.

El precio es lo último que se mueve

Los datos que miro primero no son precios. Son el número de ventas, el número de propiedades activas y la relación entre ambos. Cuando las propiedades en venta se acumulan y las ventas bajan, los vendedores empiezan a competir por menos compradores, y eso aparece en el precio después. Cuando las ventas suben y la oferta se reduce, los compradores compiten, y eso también aparece después.

El reporte te da esos conteos. Puede darte también los días en el mercado. Una casa que no se vende te está diciendo algo antes que cualquier gráfica de precios.

Nada de esto es un pronóstico. Es una descripción de la presión que hay hoy en el mercado, que es la única parte del mercado sobre la que realmente puedes actuar.

Tu calle no es la región

Un reporte regional resume miles de viviendas diferentes. La que estás mirando es solo una. Un edificio con una cuota extraordinaria por venir, una calle junto a una nueva vía principal o un complejo de townhouses con tres unidades idénticas en venta al mismo tiempo pueden estar lejos del número regional, hacia arriba o hacia abajo.

Por eso las últimas ventas comparables importan más que el reporte. ¿En cuánto se vendió el mismo plano en el mismo edificio? ¿En cuánto cerró la casa a dos calles, y cuánto tardó? Esa es la evidencia que mirará el tasador cuando tu prestamista envíe uno, y es la evidencia que uso cuando ayudo a un cliente a decidir cuánto ofrecer.

Cómo manejo esta pregunta

Cuando un comprador me pregunta si están bajando los precios en Langley, no le doy una opinión. Abro con él el último reporte del board, buscamos su tipo de propiedad en el área de Langley y leemos juntos el benchmark, las ventas y las propiedades activas. Después saco las ventas recientes de las viviendas específicas que está considerando.

A partir de ahí la pregunta cambia. Deja de ser "¿el mercado está bajando?" y se convierte en "¿esta vivienda tiene un precio acorde con lo que realmente se vendieron otras similares?". Esa pregunta sí tiene respuesta. Si compras una vivienda que puedes pagar, a un precio que la evidencia respalda, para vivir en ella por años, el mes en que compraste importa mucho menos de lo que parece hoy.

¿Estás pensando en comprar o vender en el Valle del Fraser? Escríbeme y revisamos tus opciones.