Perspectivas · Blog
Impuestos a la propiedad en Langley y BC Assessment: cómo funcionan
Por Ramon Gutierrez, PREC
Por Ramon Gutierrez, PREC
La mayoría de los compradores cree que el valor de avalúo de una casa es lo que vale, y que un avalúo más alto significa un impuesto más alto. Ninguna de las dos cosas es del todo cierta. El avalúo y el impuesto vienen de dos organismos distintos, y el número que importa para tu factura no es el que casi todos miran.
BC Assessment es una corporación de la Corona de la provincia. Según BC Assessment, su trabajo es determinar el valor de mercado de cada propiedad, su clasificación y cualquier exención. No fija tu impuesto.
El impuesto lo fijan las autoridades fiscales: tu municipio y los organismos provinciales y regionales que cobran a través de él. Ellos deciden cuánto dinero necesitan, fijan una tasa y la aplican sobre los valores de avalúo.
En Langley, ese municipio es la City of Langley o la Township of Langley. Son gobiernos separados, con presupuestos separados y facturas de impuestos separadas. Una casa en Langley City y una casa en Willoughby o Walnut Grove, que están en la Township, pagan impuestos a concejos distintos. Cuando veas un listado, confirma en cuál está la casa.
La City of Langley explica que parte de la factura residencial va a agencias externas, entre ellas la Provincia, TransLink, Metro Vancouver y BC Assessment. Esas autoridades determinan los montos y la City los cobra en su nombre.
Todas las propiedades de BC se valúan a la misma fecha: el 1 de julio del año anterior al aviso. BC Assessment describe el valor como el precio más probable en un mercado abierto entre un comprador y un vendedor dispuestos. Sus tasadores estudian las ventas de antes y después de esa fecha, junto con la ubicación, el tamaño, la antigüedad y el estado de la propiedad. El estado físico se toma al 31 de octubre.
El aviso se envía a finales de diciembre y normalmente llega a principios de enero.
Esto le importa al comprador por dos razones. Primero, el valor de avalúo es una valuación masiva hecha para fines fiscales, meses antes de que lo leas. No es una tasación de la casa que estás comprando hoy, y no es un precio. Segundo, si la casa se renovó o cambió después del 31 de octubre, el aviso todavía no lo refleja.
Esta es la parte que casi todos pasan por alto. BC Assessment dice que el factor clave para tus impuestos no es cuánto cambió tu valor, sino cómo cambió en comparación con el cambio promedio de tu clase de propiedad en tu municipio.
Si todas las casas de la Township suben más o menos lo mismo, la Township no cobra más por eso. Cobra lo que su presupuesto necesita. Tu parte sube si tu valor subió más rápido que el promedio, y baja si subió más lento. Tu aviso muestra el cambio promedio de tu zona, para que puedas comparar.
Tanto la Township of Langley como la City of Langley envían el estado de cuenta en primavera, y la fecha límite de pago es a principios de julio. La Township describe la fecha de vencimiento como el primer día hábil después del Canada Day. La Township también deja claro que el dueño es responsable de pagar a tiempo aunque nunca le llegue el estado de cuenta. Si cierras una compra en primavera, asegúrate de que te llegue.
El home owner grant reduce el impuesto a los dueños elegibles que viven en la casa. No es automático. La Township recuerda que hay que solicitarlo cada año, con la Provincia, en gov.bc.ca/homeownergrant. Las reglas y los límites los fija la Provincia, así que revísalos ahí.
La Provincia también tiene un programa de diferimiento del impuesto a la propiedad para dueños elegibles. Pregúntale a la Provincia si aplica en tu caso.
El proceso de BC Assessment empieza con su propia búsqueda de avalúos, donde puedes comparar tu valor con ventas de casas similares. Después contactas directamente a BC Assessment, y muchas dudas se resuelven ahí. Si no, puedes presentar una queja ante el Property Assessment Review Panel antes del 31 de enero. Cuando esa fecha cae en fin de semana, pasa al siguiente día hábil. Después del panel, existe una apelación más ante el Property Assessment Appeal Board.
Cuando preparo la oferta de un comprador, saco el avalúo actual y la última factura de impuestos, y explico qué es cada uno. La factura te dice el costo real de mantener la casa. El avalúo te dice muy poco sobre el precio.
También me aseguro de que el statement of adjustments esté correcto al cierre, porque puede que el vendedor ya haya pagado los impuestos del año, o no. Eso lo maneja tu abogado o notario, y les pido que lo confirmen. Y cuando ya vivas en la casa, pon un recordatorio en tu calendario para el home owner grant cada año. Es el dinero más fácil de perder en todo este proceso.
¿Estás pensando en comprar o vender en el Valle del Fraser? Escríbeme y revisamos tus opciones.
Cada propiedad y cada familia es distinta. Pregúntale a Ramon directamente.