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Agricultural Land Reserve: ¿puedo construir en ese acreage en Langley?
Por Ramon Gutierrez, PREC
Por Ramon Gutierrez, PREC
Los compradores se enamoran de un acreage en Langley y empiezan a hacer planes antes de revisar lo único que decide qué pueden hacer con él. Si el terreno está en la Agricultural Land Reserve, el plan tiene que cumplir primero las reglas provinciales y después las de la Township of Langley. Una casa más grande, una segunda vivienda para los papás, dividir el terreno para los hijos, un taller nuevo con un camino de entrada largo: cada una de esas ideas puede necesitar un permiso que no obtienes solo por ser dueño del terreno. El momento de averiguarlo es antes de quitar las condiciones, no después.
La Agricultural Land Reserve es una zona provincial en Columbia Británica que preserva la tierra agrícola para el futuro. La administra la Agricultural Land Commission, la ALC, un tribunal administrativo que decide las solicitudes sobre terrenos dentro de la reserva. La ALC dice que su prioridad es proteger la base de tierras de la ALR y su uso agrícola.
Esa prioridad importa para un comprador. Las reglas están escritas para proteger la tierra agrícola, no para facilitar la construcción de casas en ella. Una propiedad rural en Langley puede ser preciosa y aun así regirse primero por ese propósito.
No lo supongas en ningún sentido. Algunas propiedades que se ven rurales no están en la reserva, y algunas que parecen terrenos grandes comunes sí lo están. La ALC publica mapas de la ALR en su sitio web, y la Township of Langley puede confirmar la designación y la zonificación de un terreno específico. Tu abogado o notario también verá lo que está registrado en el título.
Yo pido que esto se confirme por escrito desde el principio, en cada acreage. Cambia la conversación sobre el precio, los planes y los profesionales que vamos a necesitar.
Según la ALC, la mayoría de las propiedades en la ALR pueden tener una residencia principal sin presentar una solicitud a la Comisión, si cumple las condiciones que fija la ALC, incluido un límite de superficie total y un límite al relleno que se coloca para construir. Una suite secundaria solo se permite dentro de la residencia principal.
Una propiedad también puede tener una residencia adicional sin aprobación de la ALC bajo condiciones específicas, entre ellas que esté separada de la residencia principal y dentro de un límite de tamaño que depende del tamaño de la propiedad. La ALC publica los límites vigentes en su página Housing in the ALR. No los cito aquí porque los fija un reglamento y pueden cambiar. Lee la página la misma semana en que estés comprando.
Si un plan va más allá de lo permitido, como una casa más grande o más de una residencia adicional, la ALC dice que se requiere una solicitud de Non-Adhering Residential Use. Una solicitud es una petición, no un derecho. Toma tiempo y la respuesta puede ser no.
La ALC también dice que los gobiernos locales pueden regular o restringir más las residencias en la ALR. En la práctica, eso significa que la zonificación, las reglas de ubicación y los permisos de construcción de la Township of Langley siguen aplicando encima de las reglas provinciales. La Township puede ser más estricta que la ALC. No puede ser más permisiva.
Pueden aplicar otras aprobaciones también: un permiso de construcción, un sistema séptico diseñado y registrado por una persona autorizada, y cualquier requisito de zona inundable o ambiental para ese terreno. Una propiedad baja cerca de un arroyo o del río Fraser tiene preguntas que un terreno en una loma no tiene.
Dos planes que escucho seguido son dividir el terreno y levantar una base o un camino con relleno. Los dos están restringidos.
La ALC dice que el terreno en la ALR no se puede subdividir a menos que la Comisión lo permita específicamente o lo permita el reglamento, y que la mayoría de las subdivisiones necesitan aprobación de la ALC. Esto aplica a todos los terrenos de la ALR, incluidos los pequeños.
En cuanto al relleno, traer tierra o sacarla por encima de ciertos límites generalmente requiere un Notice of Intent o una solicitud a la ALC antes de empezar el trabajo. El relleno colocado sin aprobación puede convertirse en un problema del nuevo dueño. Si ves una base de construcción elevada, un camino de entrada grande y nuevo o montones de tierra, pregúntale al vendedor cuándo se hizo y si se aprobó.
En cualquier acreage, armo el periodo de condiciones alrededor del terreno, no solo de la casa. Confirmamos si está en la ALR. Leemos las reglas de vivienda de la ALC y comparamos el plan con ellas. Le preguntamos a la Township qué permite la zonificación y qué permisos existen para los edificios que ya están. Y si el plan del comprador necesita cualquier aprobación, habla con un planificador de uso de suelo o un abogado que trabaje con casos de la ALR antes de quitar las condiciones.
Si el plan solo funciona con una aprobación que no tienes, el precio que pagas debe reflejar el terreno como está hoy.
¿Estás pensando en comprar o vender en el Valle del Fraser? Escríbeme y revisamos tus opciones.
Cada propiedad y cada familia es distinta. Pregúntale a Ramon directamente.