¿Qué son las condiciones (subjects) y cuáles debo incluir?

Un subject es una condición escrita en tu Contract of Purchase and Sale. Mientras no la quites, el trato depende de ella. Los subjects son la forma en que un comprador en BC obtiene tiempo para revisar el financiamiento, el estado de la casa y los documentos antes de quedar totalmente comprometido. Elegirlos bien es una de las decisiones más importantes de una oferta, y quitarlos es uno de los errores más caros que puede cometer un comprador.

Cómo funciona un subject

Cuando se acepta una oferta con subjects, tienes un contrato firme que todavía depende de esas condiciones. Cada subject tiene una fecha. Antes de esa fecha haces tus revisiones. Si todo está bien, quitas los subjects por escrito y el trato queda en firme. Si algo no está bien, el subject te da una forma de no seguir adelante, según cómo esté redactado.

La mayoría de los subjects se redactan para el beneficio exclusivo del comprador. Esa redacción importa, porque significa que la decisión es tuya. Cómo se redactan y qué pasa si uno no se cumple son preguntas legales, y tu agente y tu abogado o notario deben dejarte claras las dos cosas antes de firmar.

El periodo de subjects no es una opción gratuita. El vendedor lo acepta porque espera que actúes de buena fe y hagas las revisiones que dijiste que harías.

Los subjects que incluye la mayoría de los compradores

Financiamiento. La compra depende de que obtengas la hipoteca que necesitas. Una preaprobación no es lo mismo que la aprobación para esta casa en particular. El prestamista todavía tiene que aprobar la propiedad, muchas veces con una tasación, y confirmar tus documentos.

Inspección. Contratas a un inspector para revisar el estado de la casa. En una casa más antigua en Walnut Grove o Murrayville, aquí te enteras del techo, el drenaje, la calefacción y la parte eléctrica. En un townhouse más nuevo en Willoughby, también encuentra cosas.

Documentos del strata. En un condominio o townhouse, la compra depende de que revises el Form B, los bylaws, el depreciation report, los estados financieros y las actas. Aquí encuentras special levies, bylaws de rentas y mascotas, temas de seguro y planes de reparación.

Búsqueda de título. Tu agente o tu abogado revisan el título para ver cargas, easements y covenants. En un acreage en la Township of Langley, esto puede importar mucho.

Property Disclosure Statement. Revisas lo que el vendedor declaró y haces preguntas al respecto.

Subjects que dependen de tu situación

Algunos subjects solo aplican a ciertos compradores o casas. La venta de tu casa actual, si necesitas ese dinero para comprar. Seguro, si la casa tiene características que podrían ser difíciles de asegurar. En una propiedad rural, revisiones del pozo, el sistema séptico o lo que se puede construir según la zonificación y cualquier estatus en la Agricultural Land Reserve. En una casa con suite, la confirmación del municipio de que la suite tiene permiso.

La lista correcta depende de lo que podría salir mal con esta casa para este comprador. Una lista genérica copiada del último trato no es suficiente.

Cuando los compradores quieren ofertar sin subjects

En una situación competida, a veces los compradores ofrecen sin subjects para verse más fuertes. Puede ganar una casa. También significa que, si tu financiamiento se cae o la inspección habría encontrado un problema serio, ya estás comprometido.

Si lo estás pensando, haz el trabajo antes de ofertar. Pide al prestamista que revise la propiedad específica. Agenda una inspección antes de la fecha de ofertas, si el vendedor lo permite. Lee los documentos del strata con anticipación. Así eliges un riesgo que entiendes, en lugar de esperar que todo salga bien.

Cómo elijo los subjects con un comprador

Reviso cada subject con mis clientes antes de escribir la oferta. En cada uno explico qué protege, qué les costaría dejarlo fuera y cuántos días necesitamos para hacerlo bien. Luego confirmo esos días con el prestamista y el inspector antes de enviar la oferta, para no pedir tiempo que no vamos a poder usar.

No les digo a los compradores que quiten subjects para ganar. Si un comprador decide hacerlo, me aseguro de que entienda exactamente a qué está renunciando y de que las revisiones se hagan primero.

¿Estás pensando en comprar o vender en el Valle del Fraser? Escríbeme y revisamos tus opciones.