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Pozo, séptico y acreage: qué revisar en una propiedad rural de Langley
Por Ramon Gutierrez, PREC
Por Ramon Gutierrez, PREC
En un terreno de ciudad, el agua llega por un tubo de la calle y los desechos se van por otro. En muchas propiedades rurales de la Township of Langley, los dos sistemas están en tu terreno, y los dos pasan a ser tuyos el día de la completion. Un campo séptico que falla o un pozo con un problema de agua puede costar más que cualquier remodelación de cocina, y ninguno de los dos se nota en una visita rápida. Una inspección normal de la casa es un comienzo. Por sí sola no es suficiente para un acreage.
En un pozo privado que da servicio a una sola casa, la responsabilidad es del dueño. HealthLink BC dice que si tu pozo da servicio a una sola conexión, como una casa particular, tú eres responsable de analizar tu agua para saber si es segura para ti y tu familia. La provincia también dice que los dueños de pozos son responsables de mantenerlos de modo que no dañen el agua subterránea.
Eso significa que nadie ha estado revisando el agua por ti. Lo que el vendedor hizo, o no hizo, es ahora tu punto de partida.
Empieza por los registros. La provincia tiene una base de datos de pozos registrados y acuíferos mapeados, que se puede consultar públicamente en la aplicación Groundwater Wells and Aquifers, conocida como GWELLS. No todos los pozos están ahí, y los pozos viejos pueden tener poca información, pero cuando hay un registro puede mostrar cómo y cuándo se construyó el pozo.
Después analiza el agua, durante el periodo de condiciones, en un laboratorio calificado. HealthLink BC recomienda análisis bacteriológicos de los pozos privados al menos una vez al año, y análisis químicos cuando se termina un pozo y de forma continua después. Recomienda el directorio de CALA para encontrar laboratorios calificados. La parte química importa: la página menciona nitratos, flúor y metales como arsénico, plomo y manganeso.
Pregunta por la cantidad además de la calidad. ¿Cómo responde el pozo a finales del verano? ¿Alguna vez se ha quedado corto? Un pozo que está bien en marzo puede ser otra historia en agosto.
La Township of Langley tiene una Private Well Network, un programa gratuito y voluntario para residentes de la Township con pozos privados. La Township lo describe como una iniciativa comunitaria para animar a los dueños de pozos a proteger su salud con análisis regulares, y comparte resultados, mapas de acuíferos e información sobre agua subterránea con sus miembros. Vale la pena conocerlo antes y después de comprar.
En BC, los sistemas de aguas residuales en sitio se rigen por la Sewerage System Regulation provincial. Fraser Health, la autoridad de salud de Langley, dice que solo una Authorized Person puede diseñar, instalar, reparar, mantener o inspeccionar un sistema séptico. Una Authorized Person es un Registered Onsite Wastewater Practitioner o un ingeniero profesional.
Para un comprador, eso significa dos cosas. Primero, un inspector general de casas normalmente no es la persona indicada para evaluar el séptico. Segundo, puede haber registros. Los sistemas más nuevos los registra ante la autoridad de salud la Authorized Person que los instaló. Pídele al vendedor ese registro, los comprobantes de mantenimiento y de vaciado, y la ubicación del tanque y del campo.
Después contrata a una Authorized Person para inspeccionarlo durante el periodo de condiciones. Pregúntale por la edad del sistema, su estado, si tiene la capacidad para la casa como se usa hoy y si se construyó o se pavimentó algo sobre el campo. Si piensas agregar recámaras, una suite o una segunda vivienda, pregunta si el sistema lo soportaría. La respuesta puede cambiar todo el plan.
Un acreage tiene preguntas que un terreno de ciudad no tiene. ¿La propiedad está en la Agricultural Land Reserve y qué permite eso? ¿A dónde va el agua cuando llueve fuerte? ¿Parte del terreno está cerca de un arroyo o en zona inundable? ¿Hay construcciones anexas y tienen permiso? ¿Se trajo relleno y se aprobó? Tu abogado o notario revisará el título en busca de servidumbres y covenants, y la Township of Langley te puede informar sobre la zonificación y los permisos registrados.
En una propiedad rural, escribo las condiciones para que haya tiempo de hacer esto bien. Eso significa un análisis de agua en un laboratorio calificado, una inspección del séptico por una Authorized Person, una inspección general de la casa y el tiempo para leer lo que encuentra cada uno. Le pido al vendedor todos los registros que tenga del pozo y del séptico antes de escribir la oferta, porque la respuesta me dice mucho de cómo se ha cuidado la propiedad.
Si el agua o el séptico salen con un problema, no es automáticamente el final. Es información. Decidimos si renegociamos, pedimos reparaciones o nos retiramos mientras las condiciones todavía protegen al comprador.
¿Estás pensando en comprar o vender en el Valle del Fraser? Escríbeme y revisamos tus opciones.
Cada propiedad y cada familia es distinta. Pregúntale a Ramon directamente.