Perspectivas · Blog
¿Cuánto necesito realmente para comprar mi primera casa en Langley?
Por Ramon Gutierrez, PREC
Por Ramon Gutierrez, PREC
La mayoría de los compradores por primera vez me preguntan por el enganche y nada más. El enganche es el pago más grande, pero no es el único ni el último. Los compradores que se meten en problemas son los que ahorraron justo lo necesario para el enganche y luego se encontraron con los demás costos en la oficina del abogado. No te voy a dar una cifra aquí, porque la cifra correcta depende del precio, del tipo de vivienda y de tu situación. Te voy a dar la lista, en el orden en que la vas a encontrar.
Cuando se acepta una oferta y se levantan las condiciones, pagas un depósito. Normalmente lo guarda en fideicomiso una de las agencias y pasa a ser parte de tu enganche en la completion. El punto que la mayoría de los compradores pasa por alto es el momento. El depósito sale de tu cuenta semanas antes que el resto del enganche, así que el dinero tiene que estar listo y disponible, no atado a una inversión que no puedes vender en pocos días.
El monto se negocia en el contrato. Tu agente te dirá qué es normal para el tipo de propiedad que vas a comprar.
El enganche mínimo en Canadá lo fijan las reglas federales y depende del precio de compra. Las reglas las publican el Government of Canada y la Financial Consumer Agency of Canada, y han cambiado más de una vez. Lee la página actual, no un blog de hace algunos años, incluido este.
Por debajo de cierto nivel de enganche, la hipoteca tiene que estar asegurada contra incumplimiento. La prima de ese seguro normalmente se suma a la hipoteca en lugar de pagarse en efectivo, pero es un costo real y cambia el total que pides prestado. Tu prestamista o tu mortgage broker te mostrará el efecto para tu precio.
Son los costos que se suman al precio. En BC normalmente incluyen el Property Transfer Tax (impuesto de transferencia de propiedad), los honorarios del abogado o notario, el seguro de título si tu abogado lo usa, y los ajustes por impuestos prediales y, en una estrata, por las cuotas de estrata que el vendedor ya pagó. Antes de eso vienen la inspección y, en algunas compras, una tasación.
El Property Transfer Tax es el que sorprende a la gente. Es un impuesto provincial que se paga cuando el título se registra a tu nombre, y se paga en efectivo a través de tu abogado o notario. Los compradores por primera vez pueden calificar para una exención, total o parcial, según las reglas vigentes. La provincia publica las reglas y una calculadora en gov.bc.ca. Revísala con el precio de las viviendas que realmente estás viendo.
Si compras una vivienda nueva, también puede aplicar el GST. Tiene sus propias reglas y reembolsos, publicados por la Canada Revenue Agency.
La mudanza, la conexión de servicios, el seguro desde el primer día, las cortinas, un refrigerador si el townhouse venía sin uno, y las pequeñas reparaciones que toda vivienda necesita en el primer mes. Nada de esto pasa por el abogado, así que nadie te lo pone en un estado de cuenta. Anótalo de todos modos. Es dinero real y llega en las mismas pocas semanas que todo lo demás.
El prestamista mira lo que tienes cuando solicitas. La vida mira lo que te queda después de mudarte. Una primera casa sin nada en el banco es frágil. Un calentador, un cambio de trabajo o una cuota especial de la estrata en el primer año pueden convertir una buena compra en una compra estresante. Prefiero que un cliente compre un poco menos de casa y guarde una reserva a que se estire hasta el tope de su aprobación sin nada detrás.
Antes de ver una sola vivienda en Langley, me siento con el comprador y armamos la lista: depósito, enganche, prima del seguro si aplica, Property Transfer Tax en su rango de precio, honorarios legales, inspección, mudanza y una reserva. Llenamos cada línea con una cifra real de la fuente correcta: el prestamista para la hipoteca, gov.bc.ca para el impuesto de transferencia, una cotización de un abogado o notario para los honorarios legales.
Cuando la lista está completa, el comprador sabe su cifra real. A veces coincide con el rango de precio que tenía en mente. A menudo significa que vemos un townhouse en Willoughby en lugar de una casa independiente, o un condo cerca de Langley City en lugar de un townhouse. No es una mala noticia. Es la información que necesitas para comprar sin arrepentirte.
Contenido educativo general; verifica los detalles específicos de cada propiedad y consulta a profesionales calificados cuando corresponda.
¿Estás pensando en comprar o vender en el Valle del Fraser? Escríbeme y revisamos tus opciones.
Cada propiedad y cada familia es distinta. Pregúntale a Ramon directamente.