¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en BC?

La mayoría hace esta pregunta como si hubiera un solo número. Hay tres: el depósito que entregas cuando tu oferta queda en firme, el enganche que llevas en la completion y los costos de cierre encima. Llegan en momentos distintos, vienen de reglas distintas, y quien solo planea uno se queda corto en otro. No te voy a dar montos, porque las reglas cambian y tu expediente es solo tuyo. Te voy a dar la estructura, para que sepas qué preguntar.

El depósito llega primero

Cuando levantas las condiciones y el contrato queda en firme, pagas un depósito. Se guarda en fideicomiso, normalmente con la correduría, y se acredita a tu enganche en la completion. No es un costo extra. Es la primera parte de tu enganche llegando antes.

El monto se negocia en el Contract of Purchase and Sale. Lo que importa para planear es el momento: el depósito debe estar disponible en efectivo pocos días después de levantar condiciones, no el día de la completion. Si tu enganche está en una inversión que tarda en venderse, o en un RRSP o FHSA del que piensas retirar, habla con tu prestamista y con tu institución financiera sobre los tiempos antes de escribir la oferta.

El enganche lo fijan las reglas, no tu preferencia

El enganche mínimo en Canadá lo fija el gobierno federal y depende del precio de compra, con requisitos distintos para distintas porciones del precio. Por encima de cierto precio el mínimo cambia otra vez, y un enganche por debajo de cierto nivel obliga a que la hipoteca esté asegurada. Esos umbrales los publican el gobierno federal y CMHC, y han cambiado más de una vez.

Así que la respuesta honesta a "¿cuánto enganche necesito?" es: lee la regla vigente y pide a un prestamista que pase tu precio real por ella. Muchos compradores también ponen más del mínimo, por razones que vale la pena hablar con el prestamista y no con un blog.

Los costos de cierre van encima

Los costos de cierre no forman parte del enganche y, en la mayoría de los casos, no se pueden financiar dentro de la hipoteca. Los principales en BC son el Property Transfer Tax, los honorarios de abogado o notario, la inspección, los ajustes de impuestos prediales y cuotas de estrata, y los seguros. En una vivienda nueva también puede aplicar el GST.

Los prestamistas suelen querer ver que tienes dinero apartado para estos costos además del enganche. Por eso un comprador que tiene exactamente el enganche, y nada más, a menudo encuentra una aprobación más débil de lo esperado.

De dónde puede venir el dinero

A los prestamistas les importa el origen del enganche. Los ahorros en tu propia cuenta, el dinero de la venta de otra propiedad, los retiros del Home Buyers' Plan o de una First Home Savings Account y, en muchos casos, un regalo de familiares cercanos son comunes. Cada uno viene con papeles: historial de la cuenta, una carta de regalo, la confirmación de un retiro.

El dinero que aparece de pronto en tu cuenta, sin un origen claro, lo retrasa todo. Por las reglas canadienses contra el lavado de dinero, la correduría, el prestamista y el abogado tienen que verificar de dónde vienen los fondos.

Lo que yo haría

Empezaría por el prestamista, no por las propiedades. Una conversación de preaprobación te dirá el enganche que tu rango de precio exige con las reglas de hoy, cuánto quiere ver tu prestamista para costos de cierre y cómo quiere que documentes los fondos. Luego pediría una cotización a un abogado o notario y buscaría el Property Transfer Tax y cualquier exención en gov.bc.ca.

Suma los tres montos y agrega un colchón para las cosas que siempre surgen el primer mes. Ese total es la respuesta real a cuánto dinero necesitas. Casi siempre es más de lo que la gente esperaba, y siempre es mejor saberlo antes de enamorarte de una casa.

Contenido educativo general; verifica los detalles específicos de cada propiedad y consulta a profesionales calificados cuando corresponda.

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