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¿Qué ingreso necesitas para comprar una vivienda? Cómo lo ven los prestamistas
Por Ramon Gutierrez, PREC
Por Ramon Gutierrez, PREC
La gente busca qué ingreso necesita para comprar una vivienda de cierto precio, e internet responde con un número. Ese número casi siempre está equivocado para quien lo lee. Dos hogares con el mismo ingreso pueden calificar para hipotecas muy distintas, porque el prestamista no mira solo el ingreso. Mira lo que tu ingreso tiene que cargar. También tengo licencia del lado hipotecario, así que así se construye el cálculo. No es un consejo sobre cuánto deberías pedir prestado.
El centro de la calificación son dos ratios. El primero compara tus costos de vivienda con tu ingreso bruto: el pago de la hipoteca, los impuestos prediales, la calefacción y, en una propiedad en estrata, parte de las cuotas de estrata. El segundo suma todas tus otras deudas, como préstamos de auto, pagos mínimos de tarjetas, líneas de crédito y préstamos estudiantiles.
Cada prestamista tiene ratios máximos que acepta, y las hipotecas aseguradas siguen límites fijados por las aseguradoras. Por eso el pago de un auto puede reducir la vivienda para la que calificas, y por eso liquidar una deuda antes de solicitar puede cambiar la respuesta.
En Canadá, la mayoría de las hipotecas se califican con una tasa más alta que la que realmente pagarás. Es la prueba de estrés, fijada por reglas federales. Su propósito es comprobar que podrías seguir pagando si las tasas subieran.
El efecto práctico es que tu aprobación se basa en un pago más alto que el real. Quien calcula lo que puede pagar con la tasa anunciada sobreestima para cuánto va a calificar. Tu prestamista o broker aplicará la tasa de calificación vigente el día que solicites.
La vivienda misma cambia los números. Los impuestos prediales son distintos en el Township of Langley, la City of Langley y Surrey. Un condominio con cuotas de estrata altas consume más de tu ratio que uno similar con cuotas más bajas. Una casa con suite de renta puede permitir que el prestamista cuente parte de la renta, según su política.
Así que "¿cuánto puedo pagar?" depende de lo que compras. Un prestamista puede darte una preaprobación para un rango, y luego la propiedad específica se vuelve a evaluar cuando tienes una oferta aceptada.
Los empleados asalariados con historial estable son el caso más simple. Quienes cobran por hora, dependen de horas extra o bonos, trabajan por cuenta propia, cobran comisiones o son recién llegados a Canadá se evalúan con más documentos, y a menudo con promedios de más de un año. Los ingresos por renta, la pensión alimenticia y las pensiones tienen sus propias reglas.
Si tu ingreso es algo distinto a un salario simple, habla pronto con un prestamista. Los documentos que necesita, como declaraciones de impuestos y notices of assessment, toman tiempo en reunirse, y la forma en que leen tu ingreso puede sorprenderte en cualquier dirección.
Tu historial de crédito influye en si te aprueban y en qué condiciones. Tu enganche determina si la hipoteca debe estar asegurada, lo que pone en juego las reglas de la aseguradora. Ambos son parte del mismo cuadro, y un punto débil en uno a veces se compensa con fortaleza en el otro. Tu prestamista te dirá dónde está tu expediente.
No buscaría el ingreso necesario para un precio. Agendaría una preaprobación y llevaría la lista completa: documentos de ingreso, cada deuda con su pago mensual y el enganche con su origen. Luego pediría al prestamista el pago de calificación, no solo el precio máximo, y compararía ese pago con mi presupuesto mensual real.
El banco decide cuánto puedes pedir prestado. Tú decides cuánto te sientes cómodo pagando cada mes. No son el mismo número, y el segundo es con el que vives.
Contenido educativo general; verifica los detalles específicos de cada propiedad y consulta a profesionales calificados cuando corresponda.
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Cada propiedad y cada familia es distinta. Pregúntale a Ramon directamente.