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¿Es Langley un buen lugar para invertir en una propiedad de renta? Qué revisar primero
Por Ramon Gutierrez, PREC
Por Ramon Gutierrez, PREC
Me preguntan si Langley es un buen lugar para comprar una propiedad de renta. La respuesta honesta es que una ciudad no es una inversión. Lo es una propiedad específica, comprada a un precio específico, bajo reglas específicas, en manos de un dueño específico. Tengo propiedades de renta en BC, y las que funcionaron lo hicieron por lo que revisé antes de comprar, no por el código postal. Este artículo explica qué revisar. No te dice si debes comprar.
Todo arrendamiento residencial en BC se rige por la Residential Tenancy Act. La Residential Tenancy Branch, a cargo de la Provincia, administra esa ley y lleva la resolución de disputas entre propietarios e inquilinos.
Antes de comprar, lee las páginas de la Branch como si ya fueras el propietario. Cómo empieza un arrendamiento, qué va en el contrato, cómo funcionan los aumentos de renta, qué avisos debes dar, cómo termina un arrendamiento y qué pasa cuando tú y un inquilino no están de acuerdo. Los aumentos de renta en BC tienen límites que la Provincia fija cada año, así que revisa la regla vigente en gov.bc.ca en lugar de confiar en un número que alguien te diga.
Si la propiedad viene con inquilino, el arrendamiento normalmente continúa después de la venta. Compras el contrato existente del inquilino junto con la casa. Pide una copia antes de quitar las condiciones.
Desde el 24 de noviembre de 2022, las strata corporations de BC ya no pueden tener bylaws que restrinjan o prohíban las rentas de largo plazo. La Provincia dice que esos bylaws ya no son válidos. Por eso las restricciones de renta son menos obstáculo en los edificios strata de Langley que antes.
Las rentas de corto plazo son otra cosa. Un strata todavía puede restringirlas o prohibirlas. Además, las reglas provinciales de renta de corto plazo incluyen un requisito de residencia principal en muchas comunidades. La Provincia tiene un mapa interactivo donde puedes revisar una dirección, y la lista de comunidades incluidas puede cambiar de un año a otro. Si tu plan depende de rentas por noche, revisa tanto los bylaws del strata como el mapa provincial antes de hacer una oferta.
También necesitas los documentos del strata: el Form B, los bylaws, el depreciation report y las actas. Un edificio con una reparación grande por delante puede voltear por completo un plan de renta.
Muchas casas de Langley, sobre todo en partes de Willoughby, Brookswood y Walnut Grove, tienen suite. Que el listado mencione una suite no prueba que tenga permiso.
La Township of Langley exige un permiso de construcción para cada secondary suite, y cobra una cuota anual por suite en la factura de impuestos. La City of Langley tiene sus propias reglas, así que confirma en qué municipio está la casa. Pide al vendedor el historial de permisos y verifícalo con el municipio. Una suite sin permiso puede afectar el seguro, el financiamiento y lo que puedes rentar. Un inspector te habla del estado. El municipio te habla de la legalidad.
Tanto la City of Langley como la Township of Langley están en la lista provincial de zonas sujetas al speculation and vacancy tax. Los dueños en esas zonas deben presentar una declaración cada año, aunque califiquen para una exención. El ingreso por renta, los gastos y el impuesto sobre una venta futura también son parte del panorama.
Cómo se tiene la propiedad, a nombre personal o de una empresa, solo o con alguien más, cambia las respuestas. Este es el momento de hablar con un contador y un abogado antes de comprar, no después.
No empiezo con un rendimiento proyectado, y no voy a citar uno aquí. Empiezo con tres preguntas.
Primero, ¿la propiedad se renta con facilidad: distribución, estacionamiento, lavandería, transporte, estado? Segundo, ¿el dueño puede sostenerla durante un periodo vacío, una reparación o un arrendamiento difícil sin verse obligado a vender? Tercero, ¿el dueño quiere ser propietario de renta? Manejar inquilinos bajo la Residential Tenancy Act es un trabajo, con papeleo y responsabilidades. Algunos dueños contratan a un administrador por esa razón.
Cuando esas tres respuestas están claras, los números se vuelven una conversación con tu prestamista y tu contador, usando la renta real para ese tipo de casa y los costos reales de los documentos del strata y la factura de impuestos.
Antes de comprar una renta en Langley, pregúntate esto: si la propiedad se quedara vacía un tiempo, necesitara una reparación o viniera con un inquilino que no elegiste, ¿seguirías tranquilo siendo el dueño? Si la respuesta es sí, la propiedad merece una mirada más de cerca.
Contenido educativo general; verifica los detalles específicos de cada propiedad y consulta a profesionales calificados cuando corresponda.
¿Estás pensando en comprar o vender en el Valle del Fraser? Escríbeme y revisamos tus opciones.
Cada propiedad y cada familia es distinta. Pregúntale a Ramon directamente.