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Strata, bare-land strata o townhouse freehold en Langley
Por Ramon Gutierrez, PREC
Por Ramon Gutierrez, PREC
En Langley puedes visitar en una misma tarde dos townhouses que se ven casi iguales y que se poseen de formas completamente distintas. Uno es parte de una strata corporation. Otro es un lote en un bare-land strata. Otro puede ser freehold, sin strata. La forma de propiedad decide quién arregla el techo, quién paga el camino interno, qué te pueden exigir los bylaws y qué documentos tienes que leer antes de quitar las condiciones. El aspecto del edificio no te dice nada. El título y el plan te lo dicen todo.
Es lo que casi todos imaginan: un edificio de condominios o un complejo de townhouses creado por un strata plan registrado en la Land Title Office. Según la provincia, un strata lot es de propiedad individual, y en condominios y townhouses sus límites normalmente llegan al centro de las paredes, pisos y techos, salvo que el plan diga otra cosa. Todo lo que aparece en el plan y no es parte de un strata lot es propiedad común, de todos los dueños en conjunto y bajo el control de la strata corporation.
En un townhouse strata típico, eso muchas veces significa que el techo, las paredes exteriores, los caminos internos y los jardines son propiedad común. Algunas áreas, como un patio o un estacionamiento, pueden ser propiedad común limitada, asignada en el plan para el uso de una unidad. El strata mantiene y asegura lo que controla, y los dueños pagan cuotas de strata para eso. Quién paga una reparación específica depende de los bylaws, así que léelos.
Un bare-land strata sigue siendo un strata. Hay un strata plan en la Land Title Office, una strata corporation, un consejo, bylaws y cuotas. La diferencia está en cómo se definen los lotes. La provincia explica que un plan de bare-land strata debe estar claramente identificado como tal, y que normalmente no muestra el contorno de las casas en cada lote. Los lotes se definen por medición, sobre el terreno, y no por paredes y pisos.
En la práctica, el dueño de un lote en un bare-land strata muchas veces es responsable de su propia casa, por dentro y por fuera, mientras la strata corporation se encarga de lo compartido, como el camino privado, los jardines comunes o los servicios compartidos. La provincia también señala que tuberías y líneas comunes pueden pasar por debajo de los lotes, con servidumbres para que el strata pueda llegar a ellas.
Pero "muchas veces" no es "siempre". La provincia advierte que si el plan muestra las casas individuales, puede que no sea un bare-land strata, y el exterior de las casas puede ser propiedad común. Por eso el strata plan importa más que la descripción de venta.
Cuando la gente dice townhouse freehold, normalmente se refiere a un townhouse en su propio lote con título, sin strata corporation. Eres dueño del terreno bajo tu unidad y del edificio sobre él. No hay cuotas de strata ni bylaws, y tampoco hay una strata corporation que planee o pague las reparaciones compartidas.
Esa libertad trae sus propias preguntas. Un townhouse comparte paredes con los vecinos, así que ¿quién mantiene una pared compartida, una línea de techo compartida o un camino de entrada compartido? Normalmente esas preguntas se responden con servidumbres, covenants o acuerdos registrados en el título, y a veces no se responden en absoluto. Tu abogado o notario es la persona indicada para explicarte qué está registrado y qué significa para ti.
Empieza por el anuncio, pero no te quedes ahí. Pide la búsqueda de título y el strata plan. Si hay strata plan, pregunta si es un plan de bare-land y mira cómo están dibujados los lotes. Si es un strata de cualquier tipo, pide el Form B, los bylaws y reglas, las actas, el depreciation report donde exista y el presupuesto vigente.
Si no hay strata, revisa lo que está registrado en el título y pregúntale al vendedor cómo se han manejado antes las paredes, techos y caminos compartidos. Si puedes, pregúntales a los vecinos.
Les digo a los compradores que dejen de pensar en estos como tipos de construcción y empiecen a pensarlos como tipos de responsabilidad. Antes de escribir una oferta, quiero que el comprador sepa tres cosas: qué va a ser suyo, qué va a compartir y quién decide cómo se mantiene y se paga lo compartido.
Después leemos los documentos durante el periodo de condiciones con esa pregunta en mente. Una cuota baja en un bare-land strata puede ser justa porque el dueño carga con la casa. Un townhouse freehold sin cuotas puede venir con un techo compartido que necesita el acuerdo del vecino para cambiarse. Ninguno es mejor. Son distintos, y el precio que pagas debe reflejar lo que estás asumiendo.
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Cada propiedad y cada familia es distinta. Pregúntale a Ramon directamente.