Investiga la propiedad, no el mercado

Casi todo lo que la gente llama investigación es leer sobre el mercado. Ese es el tipo menos útil, porque no puedes comprar el mercado. Compras una propiedad, con una historia, unos documentos y una calle, y casi todo lo que te va a importar después se puede saber de antemano si vas y lo revisas.

Las suposiciones son la forma en que los compradores pagan de más. También son la forma en que los compradores dejan ir la casa correcta, de lo cual nadie habla, porque una suposición equivocada sobre un edificio o un bylaw mata una buena compra con la misma facilidad con la que permite una mala.

Esto es lo que hay que investigar de verdad, y de dónde sale cada pieza en British Columbia.

Las ventas comparables, que fijan el precio

La única evidencia confiable de lo que vale una propiedad es en cuánto se vendieron recientemente propiedades similares. No en cuánto se listaron. Un vendedor puede listar en el número que quiera. Solo un precio de venta tiene detrás el acuerdo de un comprador.

Tu REALTOR® tiene los datos del board con los precios vendidos, las fechas y cuánto tiempo estuvo cada una en el mercado. Pide las que de verdad comparan: mismo tipo de propiedad, edad y tamaño similares, misma zona y, cuando se pueda, el mismo edificio o las mismas pocas cuadras. Luego pregunta por las que no se vendieron, porque una propiedad que se quedó parada y se retiró te dice dónde estaba el techo.

Aquí también entra el avalúo. Si vas a financiar, el prestamista manda a un valuador a formarse su propia opinión de valor, con el mismo tipo de evidencia. Conocer las comparables antes de escribir una oferta significa que ya sabes más o menos qué va a encontrar ese valuador.

Los documentos de la estrata, que son la confesión del edificio

Si es una estrata, los documentos son la propiedad. Léelos bien.

El Form B, el Information Certificate, te dice las cuotas de estrata, qué hay en el contingency reserve fund, si se aprobó un special levy, si hay montos adeudados sobre la unidad y qué estacionamiento y bodega le pertenecen en realidad. Esa última línea ha sorprendido a más compradores que cualquier otra del formato.

Las minutas del consejo y de las asambleas generales, de varios años atrás, te cuentan la historia que el Form B resume. Léelas buscando temas repetidos. Un techo mencionado una vez es un techo. Un techo mencionado en seis juntas es un techo que ya viene. Busca filtraciones de agua, trabajos de envolvente, problemas de elevador, plomería y cualquier disputa entre el consejo y un propietario o un contratista.

El depreciation report te dice qué componentes mayores existen, su vida esperada y cuánto se proyecta que costará reemplazarlos. Los bylaws y las reglas te dicen si puedes tener a tu perro, rentar la unidad, operar tu negocio desde ahí o remodelar un baño sin permiso.

El administrador de la estrata los tiene, y tu agente los solicita. Léelos todos. Este no es lugar para leer en diagonal.

El título, que es la realidad legal

Una búsqueda de título en el Land Title Office muestra quién es el dueño de la propiedad y qué está registrado contra ella: hipotecas y otras cargas financieras, servidumbres, derechos de paso estatutarios, convenios que restringen el uso del terreno, y cualquier gravamen o sentencia.

Una servidumbre o un derecho de paso no es necesariamente un problema, pero es un hecho sobre tu terreno, y deberías saberlo antes de planear una barda, una cochera o una ampliación. Un convenio puede limitar la construcción, el uso o incluso el tipo de vivienda. Un abogado o notario revisa el título como parte del cierre, y si algo ahí te preocupa, esa es la persona a quien preguntarle, antes del levantamiento de condiciones y no después.

La zonificación, y qué está planeado al lado

El municipio tiene la zonificación, el Official Community Plan y las solicitudes de desarrollo activas. Langley, Surrey, Abbotsford: cada uno publica esto, y cada uno tiene un departamento de planeación que responde preguntas.

Aquí importan dos cosas. Para qué está zonificada la propiedad, lo que decide qué puedes hacer con ella, incluida una suite secundaria, una casa en el callejón o una futura subdivisión. Y qué está planeado cerca, lo que decide cómo se van a ver tu vista, tu tráfico y tu calle en unos años. Un campo junto a una casa es un campo hasta que es una subdivisión. La solicitud es pública, y normalmente ya está presentada para cuando una casa sale al mercado.

La calle, que ningún documento contiene

Luego está la parte que no puedes descargar. Camina la cuadra un martes por la tarde y otra vez un sábado por la mañana. Mira las propiedades vecinas, el estacionamiento, cómo cae la luz en el patio, la ruta de vuelo, el ruido de una avenida que está tranquila en una visita de domingo y fuerte un martes a las ocho.

Cómo lo manejo yo

En una estrata leo el paquete completo de documentos antes de que mi cliente escriba una oferta siempre que los tiempos lo permitan, y leo primero las minutas, porque ahí es donde el futuro special levy suele verse años antes de que se vote.

En una casa reviso la zonificación y las solicitudes activas del vecindario antes de que avancemos más allá de una primera visita. Y les digo a mis clientes lo que no quieren oír, que es que un problema documentado, revelado y entendido suele ser una buena razón para comprar al precio correcto, mientras que uno no documentado nunca está bien a ningún precio.

Investiga la propiedad. El mercado es la historia de alguien más.

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