¿La estrata es responsable de la plomería? Quién repara qué en un condominio en BC

A veces la responsable es la estrata, a veces eres tú, y la respuesta depende de tres cosas: dónde está la tubería, a qué sirve y qué dicen los reglamentos de tu edificio. Los propietarios suelen aprenderlo por las malas, a las dos de la mañana, con agua cayendo por el techo de la unidad de abajo. Tú puedes aprenderlo de los documentos, antes de comprar.

Empieza por el plano de estrata

El plano de estrata define dónde termina tu strata lot y dónde empieza la propiedad común. En muchos edificios el límite pasa por la mitad de las paredes, pisos y techos que rodean tu unidad. Lo que está dentro de tu strata lot generalmente lo reparas tú. Lo que está fuera generalmente es propiedad común, y lo repara la estrata.

Las tuberías complican esto, porque pasan por paredes y pisos. La Strata Property Act trata como propiedad común las tuberías, cables y servicios similares que están dentro de los límites pero sirven a más de un strata lot o a la propiedad común. Una tubería que solo sirve a tu unidad puede ser tu responsabilidad aunque esté dentro de una pared.

Luego lee los reglamentos

Toda estrata tiene reglamentos (bylaws). Muchas siguen los Standard Bylaws de la ley, y muchas los han cambiado o ampliado. Los reglamentos suelen decir que el propietario debe reparar y mantener su propio strata lot, y que la estrata repara la propiedad común y ciertas partes de la propiedad común limitada.

Algunos edificios van más allá, con reglamentos sobre elementos específicos: el calentador de agua, la manguera del lavavajillas, la línea de alimentación del inodoro, la válvula bajo el fregadero. Algunos hacen al propietario responsable de esos elementos, y otros exigen reemplazarlos según un calendario. Lee los reglamentos completos, incluidas las enmiendas registradas en la Land Title Office.

La propiedad común limitada agrega una capa más. Un balcón, un patio o un lugar de estacionamiento pueden ser propiedad común reservada al uso de un propietario, y los reglamentos pueden hacerlo responsable de parte de su mantenimiento. Un drenaje de balcón que se tapa y filtra a la unidad de abajo es un ejemplo clásico de una pregunta que responden los reglamentos, no el sentido común.

Quién paga cuando hay una fuga

La responsabilidad de reparar y el seguro son dos preguntas distintas. La corporación de estrata tiene un seguro sobre el edificio, y cuando ocurre una pérdida cubierta, como una tubería reventada, la póliza de la estrata puede responder. Pero toda póliza tiene un deducible, y en muchos edificios de BC los deducibles por daño de agua se han vuelto importantes.

Los reglamentos pueden permitir que la estrata cobre el deducible al propietario de la unidad donde se originó la fuga, según las circunstancias. Por eso importa tu propio seguro de condominio. Pregunta a tu corredor de seguros específicamente por la cobertura del deducible de la estrata, del daño por agua y del daño a otras unidades. Pide al administrador de la estrata el resumen del seguro para saber cuál es el deducible del edificio.

Qué revisar antes de comprar

Pide los reglamentos, las actas y el resumen del seguro. En las actas busca fugas repetidas, discusiones sobre cambiar la tubería del edificio o avisos a los propietarios sobre calentadores de agua y mangueras de electrodomésticos. Un edificio con varios reclamos por agua puede enfrentar primas y deducibles más altos. Si el sistema de plomería está al final de su vida útil, el depreciation report debería decirlo, y el fondo debería estar listo.

Durante la inspección, pide al inspector que revise la plomería visible, el calentador de agua y su antigüedad, y cualquier señal de daño por agua anterior. Si algo parece reparado, pregunta quién lo reparó y si se reportó a la estrata.

Lo que yo haría

Trataría la plomería como una pregunta que se responde durante el periodo de condiciones, no después de la completion. Leo los reglamentos buscando cualquier cosa sobre agua, reviso las actas por un historial de fugas y me aseguro de que el seguro del comprador cubra el deducible de la estrata.

Luego les digo algo simple a los nuevos propietarios: sepan dónde está la válvula de cierre, cambien las líneas de alimentación viejas y reporten las fugas de inmediato. La mayoría de las disputas por daño de agua que he visto empezaron pequeñas y se volvieron caras porque nadie actuó hasta que fue demasiado tarde.

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