¿Puedo venderle mi casa a mi hijo por $1 en Canadá?

Puedes firmar un documento que diga un dólar. El problema es que el sistema fiscal, el registro de la propiedad y el prestamista no se quedan en el número del documento. En una transferencia entre familiares, las reglas generalmente miran lo que la propiedad realmente vale. Los padres que intentan la ruta del dólar sin asesoría a veces crean una factura de impuestos para ellos y una mayor para su hijo más adelante. Este artículo explica las ideas en juego. No es asesoría legal ni fiscal, y las personas indicadas para decidirlo contigo son un abogado y un contador.

Por qué el precio no es toda la historia

Cuando familiares se transfieren una propiedad, no tratan en condiciones de independencia (at arm's length). Las reglas fiscales canadienses tratan muchas de estas operaciones como si ocurrieran a valor justo de mercado, sin importar el precio escrito. Eso puede afectar al padre que vende y al hijo que compra, de maneras distintas.

Según lo entiendo, el riesgo de un precio simbólico es que una parte puede pagar impuestos como si se hubiera transferido el valor completo, mientras que la otra no recibe crédito por ese valor cuando venda después. Un contador puede decirte si eso aplica a tu situación y cómo evitarlo. Es exactamente el tipo de pregunta en la que una hora de un profesional es barata comparada con el error.

Residencia principal y ganancias de capital

Si la vivienda fue la residencia principal del padre durante los años en que fue suya, la exención por residencia principal puede cubrir la ganancia en la transferencia. Si era una renta, una cabaña o una segunda propiedad, el panorama es distinto. La CRA publica cómo funciona la exención y qué debe reportarse. No supongas que la exención aplica solo porque alguien de la familia vivió ahí.

El Property Transfer Tax en BC

En BC, el Property Transfer Tax generalmente se calcula sobre el valor justo de mercado de la propiedad, no sobre el precio del contrato. Existen exenciones para algunas transferencias entre personas emparentadas, como una residencia principal familiar, con condiciones sobre quién se considera pariente y cómo se ha usado la propiedad. La provincia publica las exenciones y sus condiciones en gov.bc.ca. Tu abogado o notario sabrá cuál, si alguna, encaja con tu transferencia.

La hipoteca y el título

Si la vivienda tiene hipoteca, el prestamista tiene algo que decir. La mayoría de las hipotecas no se pueden simplemente transferir a otra persona, y una transferencia del título sin el consentimiento del prestamista puede ser un incumplimiento. El hijo puede necesitar su propia aprobación hipotecaria, con su propio ingreso y crédito.

En el título hay distintas formas de incluir a un hijo: una transferencia completa, agregarlo como copropietario u otros arreglos que un abogado puede explicar. Cada una tiene consecuencias en impuestos, frente a acreedores, en un divorcio futuro y en lo que pasa al fallecer el padre. Agregar a un hijo al título "para evitar el probate" es una idea común con consecuencias que la gente muchas veces no espera.

Regalos y equidad en la familia

A veces lo que la familia realmente quiere es ayudar a un hijo a comprar una vivienda. Hay otras formas de hacerlo, como un regalo para el enganche, documentado con una carta de regalo para el prestamista, o un préstamo. Y si hay otros hijos, los padres quizá quieran pensar en la equidad y dejar el plan en su testamento. Son conversaciones para un abogado y un contador juntos.

Lo que yo haría

No firmaría nada antes de que ambos profesionales lo revisen. Les llevaría el título actual, el estado de la hipoteca, el historial de cómo se ha usado la vivienda y una estimación de su valor justo de mercado. Un realtor puede ayudar con esa última parte, y un tasador puede documentarla.

Luego deja que ellos te digan la mejor estructura. El objetivo es ayudar a tu hijo sin crear un problema fiscal para ninguno de los dos. Un precio de un dólar puede parecer simple. Rara vez es la opción simple.

Contenido educativo general; verifica los detalles específicos de cada propiedad y consulta a profesionales calificados cuando corresponda.

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