¿Cuánto pueden subir las cuotas de estrata en BC, y quién lo decide?

Los compradores quieren escuchar que hay un tope para los aumentos de cuotas de estrata. Hasta donde sé, la ley no fija un tope general. Las cuotas suben cuando los propietarios aprueban un presupuesto más caro, y el presupuesto cuesta más cuando el edificio cuesta más. Formo parte de un consejo de estrata, así que lo veo desde adentro: la cuota no la fija un casero. La fijan los propietarios, para los propietarios, y sigue a las facturas.

De dónde sale la cuota

Cada año el consejo de estrata prepara un presupuesto propuesto para la asamblea general anual. Tiene dos partes. El fondo operativo paga los gastos del año: seguro, administración, servicios de las áreas comunes, jardinería, limpieza, mantenimiento de elevadores y reparaciones de rutina. El fondo de contingencia es el ahorro del edificio para las partidas grandes que vencen más adelante, como techos, calderas, membranas y revestimiento.

Tu parte del total se fija por tu unit entitlement en el plano de estrata. No depende de cuánto uses. Divide el presupuesto entre los entitlements y obtienes la cuota mensual de cada propietario.

Quién decide

El consejo propone y los propietarios deciden. Bajo la Strata Property Act, el presupuesto se aprueba con un voto de los propietarios en la asamblea general anual. Si lo rechazan, el consejo tiene que volver con otro, y mientras tanto el edificio sigue funcionando bajo reglas que fija la ley.

Una cuota extraordinaria (special levy) es una decisión aparte. Es un cargo único para un gasto específico, y requiere un nivel de aprobación más alto que el presupuesto anual. La ley, y las páginas de vivienda en estrata de la provincia en gov.bc.ca, describen los votos necesarios. Una estrata también puede pedir prestado, o gastar del fondo de contingencia, para algunos fines.

Por qué suben las cuotas

En muchos edificios de BC, el factor más grande de los últimos años ha sido el seguro. Cuando suben las primas o los deducibles, el presupuesto tiene que absorberlo. Después vienen los salarios de oficios y administración, el costo de los servicios y la edad del edificio. A medida que los componentes envejecen, el depreciation report pide aportaciones mayores al fondo, y un consejo que mantuvo las cuotas artificialmente bajas en años anteriores tarde o temprano tiene que ponerse al día.

Eso es lo que el comprador debe entender: una cuota baja no es automáticamente una buena noticia. A veces significa que el edificio es eficiente. A veces significa que los propietarios no han aportado lo suficiente al fondo, y la cuenta todavía está por llegar.

Cómo ver venir un aumento

Pide los documentos antes de levantar condiciones. El Form B Information Certificate muestra las cuotas actuales, las cuotas extraordinarias aprobadas y el saldo del fondo de contingencia. Las actas del consejo y de las asambleas de los últimos años muestran lo que los propietarios han estado discutiendo. El depreciation report detalla qué hay que reemplazar y cuándo, y cómo debería verse el fondo. El presupuesto vigente y los estados financieros muestran adónde va el dinero, y el resumen del seguro muestra la prima y los deducibles.

Léelos juntos. Si las actas mencionan filtraciones repetidas, una renovación de seguro que salió mal o un techo al final de su vida útil, y el fondo está delgado, es probable un aumento o una cuota extraordinaria. Los cambios recientes en las reglas de BC sobre los depreciation reports hacen que más edificios deban tener uno vigente, lo que facilita revisarlo más que antes.

Cómo lo manejo cuando compro o ayudo a un cliente a comprar

En un condominio o townhouse en Langley, leo las actas antes de mirar los acabados. Luego comparo el fondo de contingencia con lo que el depreciation report dice que debería ser. Un edificio bien financiado que cobra lo que realmente cuesta operarlo suele ser la compra más segura, aunque su cuota sea más alta que la del edificio de enfrente.

Cuando un comprador me pregunta "¿van a subir las cuotas?", mi respuesta es: probablemente, como todo lo demás. La pregunta real es si subirán poco a poco porque el edificio está bien administrado, o de golpe porque no lo estaba.

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