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¿Es buena idea comprar un condominio en preventa? Ventajas y desventajas en Langley
Por Ramon Gutierrez, PREC
Por Ramon Gutierrez, PREC
La mayoría de las viviendas que he ayudado a comprar a mis clientes han sido presales. Así que he visto los dos lados: el comprador que se mudó a tiempo a una vivienda nueva y le encantó, y el comprador cuya completion llegó con una tasación más baja y un prestamista pidiendo más dinero. Un presale no es una buena ni una mala idea. Es un intercambio específico, y necesitas conocer los dos lados antes de firmar.
Obtienes una vivienda nueva, construida con el código actual, con garantía, y la eliges antes de que exista. Fijas hoy un precio por una vivienda que completarás más adelante. Entre la firma y la completion pagas depósitos en lugar del enganche completo, lo que te da tiempo para ahorrar, vender otra propiedad o dejar que tu ingreso crezca.
En Langley, los presales se concentran en Willoughby, Langley City y a lo largo de los corredores principales, así que los servicios, las escuelas y los planes de transporte suelen estar integrados en el área a tu alrededor.
Te comprometes con un precio ahora y con el financiamiento después. Tu hipoteca se aprueba en la completion, no en la firma. Si tu ingreso, tus deudas o las reglas de crédito cambian en el camino, la aprobación que recibas en la completion puede no coincidir con lo que esperabas.
La propiedad también se tasa cerca de la completion. Si el valor de tasación es menor que tu precio de compra, el prestamista presta sobre la cifra menor, y la diferencia sale de tu bolsillo. Ese es el riesgo que nadie menciona en el centro de ventas.
Y te comprometes a esperar. Los plazos de construcción se mueven. El contrato describe cómo se fija la fecha de completion y cuánto puede extenderse. Lee esa parte con el mismo cuidado que el precio.
En BC, un desarrollador que comercializa un presale debe entregar un disclosure statement bajo la Real Estate Development Marketing Act. Describe al desarrollador, el proyecto, los depósitos y dónde se guardan, el presupuesto y los reglamentos de la estrata, y los riesgos. Después de recibirlo tienes un periodo de rescisión durante el cual puedes cancelar.
Usa ese periodo. Lee el disclosure statement y el contrato con un abogado o notario, y pregunta cómo se protegen los depósitos, qué pasa si el proyecto se retrasa o se cancela, si el GST está incluido en el precio y qué puede cambiar el desarrollador de la unidad, los acabados o el tamaño.
Pregunta también por el calendario de depósitos. Los depósitos de un presale a menudo se pagan por etapas durante la construcción, y cada etapa es una fecha que debes cumplir en efectivo. Bajo la ley, los depósitos generalmente se guardan en fideicomiso o se protegen de otras formas que describe el disclosure statement. Debes saber exactamente dónde está tu dinero mientras esperas.
Muchos compradores suponen que pueden ceder (hacer un assignment de) un contrato de presale antes de la completion si sus planes cambian. Algunos contratos lo permiten, otros lo restringen, y la mayoría exige el consentimiento del desarrollador y una cuota. BC también tiene requisitos de reporte y reglas fiscales sobre los assignments. Trata el derecho a ceder como una característica que hay que revisar, no como un plan en el que confiar.
Las viviendas nuevas en BC tienen cobertura de garantía, conocida comúnmente como 2-5-10: periodos de cobertura distintos para materiales y mano de obra, la envolvente del edificio y los defectos estructurales. BC Housing publica cómo funciona. Antes de la completion haces un recorrido, llamado a menudo pre-delivery inspection, y anotas por escrito cada deficiencia. Esa lista importa.
Compraría un presale solo con un plan de financiamiento que siga funcionando si las cosas se mueven en mi contra. Eso significa hablar con un prestamista antes de firmar, dejar espacio en mi presupuesto para una tasación más baja y costos más altos en la completion, y elegir un desarrollador con historial de terminar lo que empieza. También elegiría una unidad en la que estaría contento de vivir o que pudiera rentar por años, para nunca verme obligado a vender en el momento equivocado.
Contenido educativo general; verifica los detalles específicos de cada propiedad y consulta a profesionales calificados cuando corresponda.
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Cada propiedad y cada familia es distinta. Pregúntale a Ramon directamente.